? Підприємство, що підпадає під ознаки суб'єкта малого підприємництва, уклало договір оренди нерухомого майна, віднесеного до комунальної власності. Строк оренди збігає 15 березня 2010 року. Чи необхідно продовжувати строк оренди шляхом вчинення певних юридичних дій, враховуючи положення Закону № 1759-VI?
Відповідно до змін, внесених Законом України «Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні» від 15.12.2009 р. № 1759-VI (далі – Закон № 1759) до частини першої ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII, термін договору оренди не може бути меншим ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. А згідно з п. 5 «Прикінцевих положень» Закону № 1759-VI термін договорів оренди державного та комунального майна для суб'єктів малого підприємництва, укладених до набрання чинності цим Законом, вважається продовженим до п'яти років з дня укладення, якщо орендар не пропонує менший термін.
Дія зазначених положень законодавства щодо оренди державного та комунального майна поширюється на суб'єктів малого підприємництва. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про державну підтримку малого підприємництва» від 19.10.2000 р. № 2063-III до суб'єктів малого підприємництва належать:
• фізичні особи, зареєстровані у встановленому законом порядку як суб'єкти підприємницької діяльності;
• юридичні особи – суб'єкти підприємницької діяльності будь-якої організаційно-правової форми та форми власності, в яких середньооблікова чисельність працюючих за звітний період (календарний рік) не перевищує 50 осіб та обсяг річного валового доходу не перевищує 70 млн грн.
При цьому слід мати на увазі, що середньооблікова чисельність працюючих визначається з урахуванням усіх працівників, у тому числі тих, що працюють за договорами та за сумісництвом, а також працівників представництв, філій, відділень та інших відокремлених підрозділів.
Отже, якщо орендар за вказаними вище ознаками є суб'єктом малого підприємництва, то він автоматично отримує право бути орендарем комунального та державного майна строком не менше ніж на п'ять років, звісно, якщо йому такий строк оренди потрібен. Якщо йому потрібно орендувати державне чи комунальне майно на строк менше ніж п'ять років, то такий орендар, заявивши про це належним чином, не зобов'язаний буде орендувати вказане майно довше, ніж йому це потрібно.
Щодо орендарів, які уклали такі договори раніше, і кінцевий термін оренди за такими договорами настає після набрання чинності Законом № 1759, то вони мають право продовжувати орендні відносити та володіти і користуватися об'єктом оренди до закінчення 5 років з моменту укладення договору оренди.
Поведінку орендаря, який вирішив скористатися таким правом, слід розглядати у двох площинах – теоретичній та практичній.
З точки зору теорії закону за таким договором орендар має право вважати себе орендарем до закінчення 5-річного терміну з моменту початку орендних відносин.
Відповідно до ст. 509 ЦКУ зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. У нашому випадку обов'язок орендодавця надати у користування майно є зобов'язанням останнього. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 ЦКУ.
Відповідно до ч. 3 ст. 11 ЦКУ цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. А відповідно до ст. 4 ЦКУ закони віднесені до актів цивільного законодавства.
Отже, орендні відносини щодо державного та комунального майна за межами строку оренди, передбаченого договором оренди, виникають безпосередньо із Закону № 1759 і не потребують будь-якої іншої підстави для їх існування (оформлення їх якимось договором чи угодою). Зрозуміло, що йдеться про продовження вказаним Законом строку оренди до 5 років. Тобто з теоретичної точки зору орендареві, що має бажання продовжувати користуватися предметом оренди до закінчення 5-річного строку, не потрібно укладати жодних додаткових угод до договору оренди. Його право бути орендарем ґрунтується безпосередньо на Законі № 1759.
Щодо практичної доцільності, то тут слід враховувати багато чинників, а саме: бажання орендаря зберегти добрі стосунки з орендодавцем, бажання продовжувати ці стосунки й після закінчення 5-річного строку, бажання не псувати собі нерви тощо. Але у будь-якому разі є сенс спочатку дочекатись пропозицій від орендодавця щодо врегулювання питання продовження оренди до 5-річного строку відповідно до Закону № 1759.
Якщо такі пропозиції (формальні чи неформальні) є прийнятними для орендаря в економічному сенсі, їх слід приймати. Якщо пропозиції виявляться абсолютно неприйнятними, то варто знати, що відібрати предмет оренди у орендаря (виселити його з орендованого приміщення) орендодавець вправі лише в судовому порядку і лише в тому разі, якщо доведе необхідність та правомірність своєї вимоги про розірвання договору оренди, ґрунтуючись на неналежному виконанні орендарем своїх обов'язків.
Вимогу про виселення орендаря у зв'язку зі збігом строку оренди, якщо цей строк менше 5 років, суд може визнати неправомірною.
|
О. Єфімов |
Адвокат, кандидат юридичних наук, аудитор АФ «Є.С.Аудит» |
|
Дата підготовки 29.01.2010 |