Строительство: цена договора

Особенности установления договорной цены

Положениями ч. 1 и 2 ст. 321 ХКУ установлено, что в договоре подряда на капитальное строительство стороны определяют стоимость работ (цену договора) или способ ее определения. При этом стоимость работ по договору подряда, которая состоит из компенсации расходов подрядчика и причитающегося ему вознаграждения может определяться составлением приблизительной или твердой сметы. Смета считается твердой, если договором не предусмотрен другой вариант. Изменения к твердой смете могут быть внесены только по согласованию сторон.

Согласно ч. 4 ст. 321 ХКУ и ч. 5 ст. 844 ГКУ подрядчик не имеет права требовать увеличения твердой сметы, а заказчик – ее уменьшения. Однако в случае существенного роста стоимости материалов и оборудования после заключения договора, которые должны были быть предоставлены подрядчиком, а также услуг, предоставленных ему третьими лицами, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной стоимости работ, а в случае отказа заказчика – расторжения договора в установленном порядке.

Минюст в письме от 20.02.2004 г. № 19-5-135 отмечает, что ни ГКУ, ни ХКУ не содержат определения или пояснения термина «существенный рост (увеличение) стоимости».

Однако нормы пп. 28 и 53 Общих условий допускают внесение изменений в проектную и сметную документацию заказчиком до начала или во время выполнения подрядных работ при условии, что стоимость дополнительных работ не превысит 10 % договорной цены и не повлияет на характер работ, определенных договором подряда.

Если изменения влекут повышение договорной цены более чем на 10 %, необходимо письменное согласие подрядчика, т. к. при его отсутствии подрядчик имеет право отказаться от договора подряда и требовать возмещения убытков (пп. 30 и 53 Общих условий).

В случае установления стоимости работ по более гибкой приблизительной смете положения ч. 3 ст. 321 ХКУ обязывают подрядчика своевременно предупредить заказчика о возникновении необходимости значительного превышения приблизительной сметы. Если же подрядчик не предупредил заказчика об этом, он обязан выполнить работу, не требуя возмещения понесенных дополнительных расходов.

При необходимости консервирования строительства по независящим от сторон обстоятельствам заказчик обязан оплатить подрядчику выполненные до консервирования работы и возместить ему связанные с консервированием расходы (ч. 7 ст. 321 ХКУ).

«Б&З» отмечает: в п. 3 Общих условий термин «договорная цена» означает определенную на основании сметы, согласованную сторонами и обусловленную в договоре подряда цену (стоимость) работ.

В пп. 3.3.1 ДБН Д.1.1-1-2000 договорная цена определена как смета стоимости подрядных работ, за которую подрядчик, определенный исполнителем работ, согласен выполнить объект заказа. При этом договорная цена на строительство объекта формируется претендентом на выполнение работ (генподрядчиком) с привлечением субподрядных организаций, согласовывается с заказчиком и является неотъемлемой частью договора.

Договорная цена входит в состав стоимости строительства и используется при проведении взаиморасчетов, а также является одним из существенных условий договора подряда (установленных п. 5 Общих условий), который заключается в письменной форме.

Твердая договорная цена

В п. 21 Общих условий указано, что договорная цена в договоре строительного подряда определяется на основании сметы, как приблизительная или твердая. Договорная цена считается твердой, если иное не установлено договором.

Твердые договорные цены устанавливаются неизменными на весь объем строительства и не уточняются. Случаи, при которых стороны могут предусматривать порядок уточнения твердой договорной цены в договоре строительного подряда, приведены в п. 24 Общих условий и пп. 3.3.3.2 ДБН Д.1.1-1-2000. Перечислим их:

• заказчик изменяет в процессе строительства проектные решения, что приводит к изменению объемов работ и стоимостных показателей;

• в процессе строительства в проектной документации и инвесторских сметах обнаружены бесспорные ошибки, которые не были обнаружены на стадии тендерного предложения и составления договорной цены, если подрядчик не является исполнителем проектно-сметной документации;

• возникают обстоятельства непреодолимой силы – чрезвычайные обстоятельства и события, которые не могут быть предусмотрены сторонами во время заключения договора (контракта);

• замедление темпов или остановка выполнения работ по решению заказчика, или по его вине, если это повлекло дополнительные расходы подрядчика;

• изменение законодательства по вопросам налогообложения, если это влияет на стоимость работ;

• существенный рост (в размере, определенном сторонами) или уменьшение после заключения договора подряда цен на ресурсы, которые обеспечивает подрядчик, а также на услуги, предоставляемые ему третьими лицами;

• другие случаи, предусмотренные договором подряда.

По ходу строительства может возникнуть необходимость в выполнении дополнительных работ, не учтенных проектной документацией, которой обеспечивает заказчик, и в соответствующем повышении твердой договорной цены. Тогда нормы п. 25 Общих условий обязывают подрядчика в течение срока, определенного договором подряда, уведомить заказчика об обстоятельствах, которые привели к выполнению таких работ, и представить ему предложения с соответствующими расчетами. Заказчик в течение срока, определенного договором подряда, рассматривает отмеченные предложения, принимает решение по их сути и сообщает о нем подрядчику.

Поскольку твердая договорная цена может корректироваться только по взаимному согласию сторон, то в случае повышения ее подрядчиком все связанные с этим расходы несет подрядчик, если иное не установлено законом.

Взаиморасчеты за объемы выполненных работ осуществляются за период, установленный в контракте (ежемесячно, за этап и т. п.). При твердой договорной цене взаиморасчеты проводятся на основании выполненных объемов работ и их стоимости, определенной в договорной цене (пп. 3.3.9 ДБН Д.1.1-1-2000).

Приблизительная договорная цена

Если во время заключения договора строительного подряда ввиду неопределенности расходов или других обстоятельств окончательно установить договорную цену невозможно, стороны определяют приблизительную цену, а также порядок ее корректировки в процессе выполнения работ (строительства объекта). При этом приблизительная договорная цена может уточняться по мере выполнения работ, осуществления расходов подрядчиком и т. п. (п. 22 Общих условий).

Согласно пп. 3.3.3.3 ДБН Д.1.1-1-2000 приблизительная смета (динамическая договорная цена) устанавливается открытой и может уточняться в течение всего срока строительства, при этом масса прибыли, учтенная в договорной цене на начало строительства, не уточняется, кроме случаев, установленных для уточнения твердой цены (приведены выше).

Если в договорной цене подрядчик при расчете объема прибыли учел трудозатраты на перевозку материальных ресурсов собственным автотранспортом, изготовление отдельных материальных ресурсов собственными силами и выполнение строительно-монтажных работ собственной строительной техникой, а при выполнении работ таких затрат не было (полностью или частично), объем прибыли уточняется исходя из фактических условий их выполнения.

В пп. 3.3.6 ДБН Д.1.1-1-2000 указано, что динамические (приблизительные) договорные цены уточняются на основании обоснованных расчетов подрядчика исходя из минимальной стоимости материально-технических ресурсов, сложившейся на момент уточнения. При этом стоимость материальных ресурсов не должна превышать зарегистрированные в Минэкономики цены на эти ресурсы.

Минрегионстрой в письме от 27.05.2009 г. № 9/11-750 разъясняет, что с учетом Изменений № 6, внесенных в ДБН Д.1.1-1-2000 приказом от 19.03.2009 г. № 114, заказчик в составе выходных данных на проектирование должен предоставить информацию о наименьшей стоимости материальных ресурсов на основании проведенного анализа рынка строительных материалов в регионе для учета в сметной документации.

При этом стоимость материальных ресурсов, которые в соответствии с Перечнем № 1138 подлежат регистрации, принимается по наименьшей цене, которая не должна превышать цены, зарегистрированные в Минэкономики на дату составления расчета.

Положения п. 23 Общих условий обязывают подрядчика в установленные договором сроки уведомить заказчика о возникновении обстоятельств, предопределяющих необходимость значительного повышения приблизительной договорной цены (больше, чем это определено договором).

В контексте данного абзаца «Б&З» считает необходимым обратить внимание на другое письмо от 13.07.2009 г. № 9/11-1028, в котором Минрегионстрой информирует об индексах изменения рыночной стоимости строительно-монтажных работ, продукции промышленного производства и опосредствованной стоимости строительства объектов социального назначения по состоянию на 01.07.2009 г.

Индексы и показатели, приведенные в приложении к данному письму, имеют справочный характер и могут применяться при прогнозировании объемов капитальных вложений, перерасчете их в сопоставимый уровень цен, для приведения стоимостных показателей объектов-аналогов до текущего уровня цен при определении сметной стоимости строительства, при выполнении экономических расчетов.

Неуведомление заказчика в установленном порядке о необходимости повышения договорной цены грозит подрядчику обязанностью выполнить работы без возмещения дополнительных расходов.

При взаиморасчетах за объемы выполненных работ при динамической договорной цене (пп. 3.3.10 ДБН Д.1.1-1-2000):

• стоимость прямых расходов определяется на основании нормативных расходов трудовых и материально-технических ресурсов, исходя из физических объемов выполненных работ и уточненных цен ресурсов, предусмотренных в договорной цене;

• денежные средства на покрытие остальных статей общепроизводственных расходов и уровня зарплаты работников, которая учитывается в составе таких расходов, уточняются в порядке, предусмотренном контрактом;

• денежные средства на покрытие расходов подрядчика на возведение или приспособление временных зданий и сооружений определяются на основании исполнительной сметы, согласованной с заказчиком, и фактически построенных (приспособленных) зданий и сооружений с учетом решений проекта организации строительства.

При этом п. 27 Общих условий определено, что подрядчик не может требовать уточнения приблизительной или твердой договорной цены в связи с ростом цен на ресурсы, которые используются для выполнения работ, в случае, когда сроки выполнения этих работ нарушены по вине подрядчика.

В таких случаях цены на ресурсы, если иное не предусмотрено договором, определяются в соответствии с ценами, действовавшими на указанную в договоре дату завершения работ. Дополнительные расходы на выполнение работ, связанные с ростом цен на ресурсы после указанной даты, компенсируются подрядчиком.

Периодические договорные цены

Кроме вышеуказанных видов договорных цен договора строительного подряда пп. 3.3.3.4 ДБН Д.1.1-1-2000 допускаются периодические договорные цены, которые устанавливаются открытыми и имеют элементы как динамической (приблизительной), так и твердой договорных цен.

Особенность такой цены заключается в том, что на объемы работ, которые планируются на определенный период, как правило годовой план, устанавливается твердая договорная цена (фиксированная часть цены).

Фиксированная часть периодической договорной цены формируется и применяется по тем же правилам, которые установлены для твердой договорной цены. По окончании периода, в котором действовала твердая цена в составе периодической договорной цены, стоимость оставшихся работ может уточняться с последующим установлением твердой цены на все оставшиеся работы или их часть. При этом уточнение динамической части периодической договорной цены осуществляется по правилам, как для динамических договорных цен (пп. 3.3.6.1 ДБН Д.1.1-1-2000).

На этапе согласования договорной цены заказчик, рассматривая ее составляющие, проверяет стоимость материальных ресурсов, которая не должна превышать минимальных цен, установленных Минэкономики (пп. 3.3.4 ДБН Д.1.1-1-2000).

Стоимость выполненных подрядных работ при периодической договорной цене определяется по правилам, установленным для твердой договорной цены (пп. 3.3.11 ДБН Д.1.1-1-2000).

И только после согласования сторонами договорной цены составляется строительный контракт (договор) на выполнение работ. В нем обязательно:

• указывается документ, на основании которого определялись стоимостные показатели;

• отражается вид договорной цены: твердая, динамическая или периодическая;

• порядок и сроки уточнения договорной цены;

• условия финансирования и расчетов за объемы выполненных работ;

• гарантии заказчика и подрядчика и т. п.

Независимо от вида договорной цены и способов взаиморасчетов при выявлении в расчетах за выполненные работы очевидных ошибок и нарушений действующего порядка определения стоимости строительства, общая стоимость выполненных подрядных работ подлежит уточнению с момента выявления таких ошибок (пп. 3.3.12 ДБН Д.1.1-1-2000).

Напомним, что расчеты за выполненные работы оформляются:

– Актами приема выполненных подрядных работ (ф. № КБ-2);

– Справками о стоимости выполненных подрядных работ и расходах (ф. № КБ-3), по которым оплачиваются соответствующие периоды.

В случае выявления несоответствия предъявленных к оплате работ установленным требованиям, завышения их объемов или неправильного применения сметных норм, текущих цен, расценок и других ошибок, повлиявших на их цену, заказчик имеет право при участии подрядчика откорректировать подлежащую к уплате сумму (п. 100 Общих условий).

Как видим, даже на этапе согласования договорной стоимости строительных и отдельных видов подрядных работ заказчик должен разбираться в тонкостях строительной отраслевой специфики не хуже, чем подрядчик.

Поэтому, чтобы финансовые ресурсы инвестора не иссякли еще на стадии получения разрешений, выходных данных, разработки и экспертизы проекта, ему необходимо создать структурное подразделение – отдел капитального строительства или заключить договор со специализированной организацией на выполнение функций заказчика.

Поскольку размер суммы, которая составляет сметную стоимость договора строительного подряда немалый, то любая оплошность или несвоевременная реакция со стороны как заказчика, так и подрядчика могут привести к увеличению стоимости объекта строительства. И, как следствие, к непредвиденным их убыткам.

автор: Елена Бондаренко, эксперт-аналитик

Правовой глоссарий:

1. ГКУ – Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

2. ХКУ – Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.

3. ДБН Д.1.1-1-2000 – Государственные строительные нормы Украины. Правила определения стоимости строительства ДБН Д.1.1-1-2000, утвержденные приказом от 27.08.2000 г. № 174.

4. Общие условия – Общие условия заключение и выполнение договоров подотряда в капитальном строительстве, утвержденные постановлением КМУ от 01.08.2005 г. № 668.

5. Перечень № 1138 – Перечень кодов строительных материалов, нефтепродуктов, горнорудной, угольной и металлургической продукции, цены на которые подлежат регистрации (приложение к постановлению КМУ от 27.12.2008 г. № 1138).